哪些房改房不能买卖?房改房怎么过户?

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  2020年哪些房改房不能买卖?房改房怎么过户?

  房改房就是国家补贴建设的公有住房,其销售价格低于市场成本价,只有缴纳税费补足差价,把产权性质转变为“市场成本价”后,房改房产才可以直接上市交易。

  因此,房改房没有未满5年不允许交易的情形。但是,房改房上市交易必须缴纳各种税费,把成本补足方可正常交易,其中当然包括土地出让金了。以下是房改房上市交易所需的全部税费:

  1、土地出让金:房改房需要交纳土地出让金,计算公式为:当年成本价×建筑面积×1%、。(当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年,由政府颁布的房改房成本价,也就是“今年”的成本价),房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后,其产权性质即等同于商品房产权了;

  2、契税(按面积大小缴纳1-3%不等);

  3、印花税:成本房价的万分之五;

  4、未满五年需缴纳个人所得税:房改房的个人所得税计算方法与商品房相同,只是起算时间上,房改房是以该房产当初房改时,交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算,需提供当时的缴款凭证作为计算依据。

  2020年哪些房改房不能买卖?房改房怎么过户?

  1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的房改房;

  2、擅自改变房屋使用性质的房改房;

  3、购房贷款尚未还清,所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房,经抵押权人同意转让的除外;

  4、产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房改房;

  5、已列入近期规划改造范围,户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房;

  6、党政领导干部购买或者集资建造的超过面积控制标准的房改房;

  7、上市出售后形成新的住房困难的房改房;

  8、违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足装修费用的房改房;

  9、职工原购公有住房时,经房改办批准,与原售房单位在公有住房(换购房)买卖协议中有其他约定条件的,从其约定;

  10、法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。

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  、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

  2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。

  买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。

  买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  4、立契。

  房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

  5、缴纳税费。

  税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  6、办理产权转移过户手续。

  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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