房改房和商品房的区别?房改房可以买卖吗?

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  房改房和商品房的区别?

  1、商品房是完整的房屋产权包括:房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房产权证书拥有全部的这四项权利,可以自由转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的限制和干涉。而房改房产权证基本可分为两种:按成本价购买的产权证按标准价购买的产权证。

  2、房改房与商品房的购买面积控制不同。国家对职工购买房改公有住房的面积有一定的限制,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行,超过标准部分一律执行市场价。而商品房没有购买面积的限制。

  3、房改房与商品房的购买对象不同。购买房改出售的公有住房的对象是有限制的,只能是承租独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。而在房地产市场上购买商品住房的消费者基本上是不受任何限制的。其次,上市出售条件也不同。房改房上市出售有条件要求,一般是满5年,而购买商品房上市出售一般无限制,不过目前长沙是规定房产证满3年方可上市交易。

  房改房可以买卖吗?

  房改房可以购买,但需要注意在房改房交易时需要谨慎而行。

  1、房改房如果想要买卖,前提之一必须是房屋可以上市交易,那就要关注房屋的产权问题,房改房的产权分为三个级别,分别是成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权;

  2、成本价的产权属于完全产权,再上市交易时如果与单位没有特殊约定的,则不需经过原产权单位同意直接交易,具体的交易方式与经济适用住房再上市时相同,但是该产权的房屋不能办理赠与;

  3、标准价产权房屋的购买者只拥有房屋94%的产权,原产权单位对其拥有优先购买权,所以上市交易时需要征得原产权单位的同意,并且交易后,其收益需按照比例进行分成。不过,如果该产权人不想与单位进行收益分成,产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额,这样就可以拥有房屋的全部产权;

  4、标准价优惠是比标准价更优惠的一种方式,拥有这种产权的产权人只拥有房屋的部分产权,原产权单位拥有部分价值份额,产权人要想再上市交易时,与标准价产权再交易是一样的。

  房改房买卖税费多少?

  一、出让方式转让房改房的税费

  (一)卖方须交以下税费:

  1、房屋买卖交易手续费,建筑面积在120cm以下的,卖方缴纳500元,建筑面积在120cm以上的,卖方缴纳1500元。

  2、买卖合同印花税,按照房屋成交价格的0.05%缴纳。

  3、出售收益分成,由卖方上交。

  (1)出售已购公有住房属于标准面积内的部分,其售价在每平方米4000元(含)以下部分,全部归出售人所有;

  (2)售价在每建筑平方米4000至5000元(含)元的部分,80%归出售人所有;

  (3)售价在每平方米5000元以上部分,50%归出售人所有。出售超标面积部分,其售价扣除售房职工支付的购买超标面积的房价款后,余款上交财政或返还原产权单位。

  4、卖方如果为了省事,委托房地产交易中心来办理的,还要交给交易中心大概3500元左右的代理费。

  (二)买方要缴纳以下税费:

  1、房屋买卖交易手续费,建筑面积在120cm以下的,卖方缴纳500元,建筑面积在120cm以上的,卖方缴纳1500元。

  2、买卖合同印花税,按照房屋成交价格的0.05%缴纳。

  3、契税,最新的北京市契税交纳标准为按房屋成交价格的1.5%缴纳。

  二、继承房改房要缴纳的税费

  1、继承人首先要去公证处办理继承公证,其收费标准是根据政府部门公布的当年新建公有住房成本价乘以房屋建筑面积再乘以2%,如果是父母一方去世的,公证处只收该费用的一半;如果是父母双方都已去世的,按该标准去收取。政府公布的成本价今年是1640元,去年是1560元。

  2、房管局产权管理科收取继承登记费,按照0.4元建筑平方米征收。

  3、有关遗产税的问题,对于遗产税的征收目前国家还没有实行,至于何时开始实行,遗产税的起征点是多少目前是无法预料的,但有一点是可以预测的,就是一旦遗产税开始实行,其费用肯定是要高于购房者所交的契税。

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