二手房买卖合同违约金的法律规定?二手房买卖合同中违约金过高怎么办?

主页 > 热点关注 > 热点关注 >

  二手房买卖合同违约金的法律规定?

  在二手房买卖合同中,通常会约定一种“滞纳金”,主要是针对迟延履行合同义务时,违约方需支付的;另外一种是违约金,通常是指一方违约导致合同无法继续履行时,违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨,或者对法律一知半解,很多人混淆了这两种违约金的适用,在一方稍有违约情形时,守约方就希望能要求

  20%或者更高额的违约金,但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。如果合同继续履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。

  根据《合同法》的第一百零七条的规定,违反合同约定应当承担违约责任。

  《合同法》一百一十四条的规定,可以约定违约金也可以根据实际损失确定违约金。

  《合同法》第一百一十二的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

  二手房买卖合同中违约金过高怎么办?

  二手房买卖合同中的违约行为主要包括违约解除合同、逾期付款和逾期交付使用房屋三种类型。合同约定违约金数额或者计算方法的,一般以合同约定为准。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。这些具体规定既符合公平原则,符合国情,又有利于法官办案中有法可依。以上规定虽然仅仅适用于商品房买卖合同,但对于二手房买卖也是具有参考价值的。类似的地方性规定还有,江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的讨论纪要(一)(苏高法审委[2005]16号)第二十八条也明确规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。尽管目前没有专门针对二手房买卖合同的违约金规定或解释,以上两条规定均体现了这样的原则,即违约金的调整标准既要以弥补当事人的损失为基准,又要体现一定的惩罚性,但违约金毕竟是一种合同的违约责任,其惩罚性不能完全等同于侵权的惩罚性责任,违约责任应充分考虑双方当事人的利益均衡,应考虑公平原则,因此,法官在行使调整的自由裁量权时应体现此双重性。

  怎么规避二手房买卖合同风险?

  1、检查签约主体的真实性

  买卖双方在签订二手房买卖合同前,首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。

  2、明确双方违约责任

  二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入类似”买方在逾期支付应付款之日起(卖方在逾期交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。

  3、标明付款、过户时间

  很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的,是分期支付,因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间又依赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。

  4、注明二手房相关费用的交接时间

  注明二手房相关费用的交接时间是买方所应关注的房屋本身的附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,因此一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。

  5、中介公司签订合同时的注意事项

  (1)与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单,随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加,因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

  (2)通过中介公司购房必须要求与房主见面。

  6、学会使用补充协议

  买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同后填写附加条款或签订补充协议,这会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

  • 本文地址:https://www.015510.cn/rdgz/rdgz/1355.html 转载请注明!
  •   联系人:杭州八度律师事务所-杭州律师咨询网

       电话:15024464823

      传真:0571-8967-2816

      邮箱:admin@015510.com

      地址:杭州市江干区范家路258号佰富时代中心1幢1208-1210室

    2002-2019 杭州八度律师事务所-杭州律师咨询网 版权所有 XML地图