婚前购房婚后还贷属于夫妻共同财产吗?共同还贷增值部分怎么计算?

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  婚前购房婚后还贷属于夫妻共同财产吗?

  现行《婚姻法》规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

  夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,产权登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

  婚前购房婚后共同还贷增值部分怎么计算?

  对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形,离婚时如何计算共同还贷的增值部分,有法官提出了分步计算的方法,

  第一步是计算不动产升值率,不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本,而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。

  在计算不动产升值率时,必须考虑利息成本,不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本,属于购房的必要支出,如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等,但不包括公共维修基金和物业费,因为其费用产生的基础并非交易,而是不动产长期使用中产生的费用;

  第二步是计算非产权登记一方所得补偿,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。

  计算具体补偿数额时,应注意确定计算时点,这里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,后者属于一方的个人财产。

  同时还应考虑两种情形下的修正问题, 一是离婚时贷款尚未清偿完毕,

  只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本,而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本,否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现时承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果;

  二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形,计算不动产升值率时,应以结婚时不动产价格作为计算依据,不能以购买时不动产价格作为依据,

  因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

  我们认为,上述分步计算法简明易懂好操作,对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。

  另外需要指出的是,在离婚分割争议房产时,法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”,

  同时要根据婚姻法第三十九条的规定,根据财产的具体情况,按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说,计算出的补偿数额不是绝对的,法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权,目的只有一个,即相对公平合理地解决纠纷,平衡保护离婚双方当事人的利益。

  审判实践中,有时也会遇到房价下跌的情况,比如购买房产时在一个比较高的点位,婚后夫妻共同还贷若干年后,离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况,

  我们认为,产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。

  原因有二,一是一方婚前已经签订房产买卖合同,购买什么小区、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择,另一方婚后只是共同参与还贷,购买方自然应当承担房价下跌的风险;二是离婚时房产判归产权登记一方,如果只是用于居住而非投资,房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

  婚前贷款购房婚后还贷如何鉴定?

  只要还贷存在在夫妻存续期间,法院就默认是以夫妻共同财产归还贷款的,除非对方可以举证他是用自己的婚前个人财产或父母的财产归还的贷款。司法解释(三)对此类婚前个人购房登记在自己名下,婚后共同还贷的情况的规定,其实是保护了共同还贷方,若没有该解释,共同还贷方只能主张还贷的金额,而司法解释(三)还充分考虑了房屋的升值与还贷金额的比例关系。若女方还要争取更大的权益,就可以要求直接将房屋登记在双方的名下或者自己个人的名下,则一般会作为夫妻共同财产来分割。

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